Kommentare zu Europäische Immobilienmärkte in der Übersicht

Europäische Immobilienmärkte in der Übersicht
Europäische Immobilienmärkte leiden bis heute unter der Krise. Volkswirtschaftliche Umstände und strukturelle Rahmendaten divergieren jedoch deutlich. Als resümierender Abschluss der Serie „Europäische Immobilienmärkte aus Expertensicht“ fasst diese Übersicht die wichtigsten Faktoren der Länder Irland, Frankreich, Spanien, Schweiz und Großbritannien zusammen. Dabei liegt der Fokus insbesondere auf der Stabilität des jeweiligen Bankensektors, den volkswirtschaftlichen Rahmendaten und dem sich hieraus ergebenden Potenzial der Immobilienmärkte.

Stabilität des Bankensektors
Zwischen Immobilien- und Bankenwirtschaft besteht ein enger Zusammenhang. Eigenheime sind meist kreditfinanziert und somit abhängig von Zinshöhe und -struktur sowie den allgemeinen Kreditvergabebedingungen der Banken. Mangelnde Liquidität im Bankensektor führt beispielsweise zu einer Verringerung des Hypothekenvolumens und damit zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien. Aus einem niedrigen Zinsniveau hingegen folgen meist eine Ausweitung der Kreditvergabe sowie weniger restriktive Anforderungen der Banken an Schuldner. „Vor allem während der Finanzkrise sind die Auswirkungen dieser allein auf die Wertsteigerung der Immobilien ausgerichteten Vergabekriterien durch hohe Abschreibungen deutlich geworden. Entwicklungen, die sich strukturell in einigen Ländern zu wiederholen scheinen“, so Thomas Hartauer, Vorstand der Lacuna AG. In Großbritannien etwa belässt die Bank of England das Zinsniveau vorerst auf dem historischen Tiefstand von 0,5%. Dass die Banken zudem bis heute eine starke Dependenz von inländischen Krediten aufweisen und diese häufig variabel verzinst sind, könnte bei einer Anhebung des Zinsniveaus zu hohen Ausfallraten führen. Schweizer Banken dagegen verfügen über weit robustere Strukturen. Zwar hat auch die Schweizer Nationalbank bislang auf eine Zinsanhebung verzichtet, hier ermöglicht aber die bessere Kapitalisierung der heimischen Banken einen Ausgleich etwaiger Verluste. Da sich Schweizer Institute insgesamt restriktiver bei der Vergabe von Hypotheken zeigen, wird auch die derzeitige Aufweichung der Anforderungen vermutlich abzufedern sein. Für Spanien stellt sich die Situation präkerer dar: Heimische Banken sind zum einen stark unterkapitalisiert, was zu einer Einschränkung der Kreditvergabe führt. Zum anderen sind Kredite zu über 90% variabel verzinst und können strukturell daher für Kreditnehmer und Banken zum Problem werden. Betroffen sind zudem große Teile der Bevölkerung, da die Eigentumsquote traditionell über 80% liegt. Frankreichs Institute stellen im Gegensatz dazu bislang kaum ein Problem dar – was sich gegebenenfalls durch ihr Engagement in Griechenland ändern könnte: Hier zeigt sich die Finanzierungspraxis der Banken als sehr solide und langfristig ausgerichtet. Allerdings steht eine Aufweichung der Kreditvergabebedingungen im Raum, um Bürgern mit niedrigeren Einkommen den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. So führten enorme Preissteigerungen in der Vergangenheit vor allem in Paris zu Miet- und Kaufpreisen, die von einem immer geringeren Teil der Bevölkerung bezahlbar sind. Irland ist ein „Sorgenkind“ der Europäischen Union: Vor der weltweiten Immobilien- und Finanzkrise gab es in Irland einen regelrechten Bauboom, der auch durch die Regierung forciert wurde. Drastische Wertberichtigungen infolge der Krise und die sukzessive Erhöhung der Leitzinsen führten zu massiven Kreditausfällen und damit milliardenschweren Abschreibungen seitens der Banken.

Volkswirtschaftliche Rahmendaten
Grundlegend für eine Einschätzung der Entwicklung im Immobiliensektor sind die volkswirtschaftlichen Rahmendaten, etwa Arbeitslosenquote, Bruttoinlandsprodukt und Inflation. Diesbezüglich zeigt sich die Schweiz mit einer Arbeitslosenquote von 3,6% im Januar 2011 und einer Inflationsrate von 1% in 2010 als Musterknabe Europas. Mit einer Arbeitslosenquote von über 20% und einer Inflationsrate von 3,4% weist Spanien hingegen deutliche Probleme auf. Geringe Beschäftigungszahlen führen zu einer niedrigen Nachfrage und fallenden Immobilienpreisen. Zudem hat die Arbeitslosenquote starken Einfluss auf Kreditausfallraten. Während die Teuerungsraten in Irland mit 0,9% auf Schweizer Niveau sind, liegt die Arbeitslosigkeit mit 14,9% weit über dem europäischen Durchschnitt von etwa 10%. Frankreich kämpft schon seit Jahren gegen geringe Beschäftigungszahlen. In Jahresfrist sank diese trotzdem nur marginal auf aktuell 9,6%. Negative Auswirkungen für die Immobilienpreise sind jedoch vorerst nicht zu erwarten. Anders stellt sich die Lage auf dem britischen Markt dar: Seit der Weltwirtschaftskrise bleibt die Arbeitslosigkeit mit 7,8% kontinuierlich auf einem für britische Verhältnisse hohen Niveau. Zunehmende Probleme ergeben sich außerdem aus der schnell ansteigenden Inflation. Diese liegt mit 4,4% weit oberhalb der von der Bank of England angestrebten 2%-Grenze.

Immobilienmärkte
Ingesamt haben alle Märkte mit mehr oder weniger großen Problemen zu kämpfen. Während in einigen Ländern hohe Leerstandsquoten mit negativen volkswirtschaftlichen Kennzahlen einhergehen, zeigen andere positive Vorzeichen und ein vergleichsweise stabiles Investmentumfeld. „Während sich die Banken sowie die volkswirtschaftlichen Eckdaten in der Schweiz sehr stabil zeigen, bietet der Immobilienmarkt Grund zur Sorge. Hier haben starke Preissteigerungen in einzelnen Kantonen sowohl die Schweizer Nationalbank (SNB) als auch den Internationalen Währungsfonds (IWF) dazu veranlasst, vor einer Immobilienblase zu warnen“, meint Thomas Hartauer. Hinzu kommt der mit 0,5% sehr niedrige Zinssatz, weshalb Banken die Kreditvergabebedingungen aufweichen. Eine Anhebung des Zinssatzes wird kurz- bis mittelfristig unvermeidbar sein und in der Folge zu höheren Ausfallraten bei Hypotheken und einer geringeren Nachfrage führen. Für Investoren birgt diese Entwicklung die Gefahr deutlicher Wertverluste – trotz des vermeintlich stabilen Umfelds in der Schweiz. Großbritannien bietet aus verschiedenen Gründen derzeit ein problematisches Anlageumfeld. Neben der hohen Inflation und Arbeitslosigkeit stehen auch die Banken vor großen Herausforderungen. Um die ab 2013 geltenden Kapitalstandards zu erfüllen, müssen entweder zusätzliche Mittel beschafft oder die Bilanzaktiva eingeschränkt werden. Davon wären insbesondere Kreditnehmer betroffen, was die inländische private Nachfrage merklich begrenzt. Auch bei ausländischen Investoren gilt Großbritannien inzwischen nicht mehr als attraktives Investitionsumfeld. Vergleichbar schwierig gestaltet sich die Lage in Irland. Zwar ist hier die Inflation deutlich geringer. Allerdings wirkt die Finanz- und Wirtschaftskrise sehr viel deutlicher auf die Banken. Stresstests im März zeigten einen weiteren Kapitalbedarf der sechs größten Institute von 24 Mrd. EUR an. Ein enormer Preisverfall und hohe Leerstandsquoten sind Hauptgründe für Warnungen vor Investitionen in den irischen Immobilienmarkt. In Spanien gibt es nicht nur wegen der hohen Arbeitslosigkeit und Inflation Grund zur Sorge: Seit der Krise haben Immobilien mehr als 20% an Wert verloren. In der Folge stiegen Leerstandsquoten und Kreditausfälle deutlich an, so dass heute oftmals Banken die Eigner der vorher überbewerteten Häuser und Wohnungen sind. Bislang ist eine Erholung auf dem Markt noch nicht abzusehen. Gegensätzlich präsentiert sich die Lage auf dem französischen – und insbesondere Pariser – Immobilienmarkt. Innerhalb der letzten zehn Jahre haben sich die Kaufpreise mehr als verdoppelt, Mieten sind im Schnitt um 50% angestiegen. Entwicklungen die sich auf absehbare Zeit fortsetzen dürften, da das Angebot weit geringer ist als die Nachfrage.

Fazit
„Immobilien-Investitionen in Großbritannien, Irland und Spanien sollten derzeit grundsätzlich überdacht werden“, so Thomas Hartauer. „Das gilt im Besonderen für Eigenheime, da die genannten Märkte durch das Zusammenspiel der einzelnen makroökonomischen Faktoren für Anleger aktuell nur schwer einzuschätzende Risiken bergen.“ Frankreich und die Schweiz dagegen bieten in entsprechenden Lagen durchaus gute Chancen für Anleger, sich in diesem Subsektor zu engagieren. „Als Investor ein Segment des Immobilienmarktes zu fokussieren, halte ich aufgrund der Marktentwicklungen allerdings für bedenklich und empfehle daher in jedem Fall einen Blick in andere Märkte, durchaus auch über den europäischen Tellerrand hinaus“, argumentiert Thomas Hartauer.

LACUNA – 1996 in Regensburg gegründet – ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Sitz in Deutschland (Regensburg). Dem Namen Lacuna (lat. Lücke, Nische) verpflichtet, entwickelt, vermarktet und vertreibt Lacuna neuartige Investmentfonds- und Beteiligungs¬konzepte. Bei der Umsetzung dieser Konzepte arbeitet die Regensburger Investmentgesellschaft mit externen Spezialisten – Fondsberatern, Betreibern und Initiatoren – zusammen, die ihre Fachkompetenz bereits langjährig und erfolgreich unter Beweis gestellt haben. Das Fundament bei der Beurteilung und Auswahl dieser Partner bildet ein eigenes, unabhängiges Research. Als eigenständige Gesellschaft kann Lacuna so die optimalen Partner für ihre Investoren auswählen. Neben dem Engagement in Nischenmärkten sieht Lacuna in den Sektoren Gesundheit und Umwelt ihre Kernbranchen.

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