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Auer Witte Thiel informiert über neues BGH-Urteil zur Gebrauchstauglichkeit bei Mietsachen
Auer Witte Thiel: BGH fällt Urteil zur Mietkürzung bei Überhitzung

München – April 2011. Vermieter müssen sich bei eingeschränkter Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache nicht in jedem Fall und dauerhaft mit Mietkürzungen abfinden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (XII ZR 132/09). Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel informieren über das Urteil und den zugrundeliegenden Fall. Als im Mietrecht erfahrene Kanzlei beraten Auer Witte Thiel seit Jahren mehrere renommierte Unternehmen.

Wenn sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Mietsache auswirkt, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetz herabgesetzt. In der Zeit, während der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, entfällt die Herabsetzung der Mietzahlung. Mit dieser Entscheidung (XII ZR 132/09) präzisierte der Bundesgerichtshof im Dezember 2010 die Rechtsprechung zum Thema Gebrauchstauglichkeit bei Mietsachen und stärkt damit die Rechte von Vermietern und Immobilieneigentümern.

Im zugrundeliegenden Fall hatte die Beklagte im Zeitraum von September bis November 2008 die Miete gekürzt und als Grund hierfür angegeben, dass die für den Betrieb einer Kinderarztpraxis genutzten Räume während des Sommers aufgrund der hohen Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar seien. Die Klägerin verlangte daraufhin die nachträgliche Zahlung der restlichen Miete in Höhe von 695 Euro für die Monate Oktober bis November. In einem anderen Rechtsstreit war die Beklagte bereits zur Zahlung von 170 Euro ausstehender Miete für den Monat September verurteilt worden.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage statt; der Bundesgerichthof wies die Revision der Beklagten ab. Zur Begründung gab der der BGH an, dass der Mietzins nur für die Monate periodisch herabgesetzt werden kann, in denen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache tatsächlich erheblich beeinträchtigt ist. Eine Kürzung der Miete sei indes für die Monate unzulässig, in denen die Mietsache vertragsgemäß ohne Einschränkungen nutzbar ist. Im vorliegenden Fall habe sich der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigende Mangel in den Monaten September bis Oktober nicht mehr auf die Mietsache ausgewirkt, die während dieser Periode ohne Einschränkungen nutzbar gewesen seien. Zudem sei innerhalb dieses Zeitraums auch nicht damit zu rechnen gewesen, dass eine Beeinträchtigung eintreten könne. Daher fehle es an der für die Mietminderung erforderlichen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit im vertragsgemäßen Sinne.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werten das Urteil des BGH als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle auch in den kommenden Monaten über aktuelle richterliche Entscheidungen im Mietrecht.

Über Auer Witte Thiel
Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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