Bonn, 03. Dezember 2008. Grundstücke in guten bis sehr guten Lagen sind knapp. Und sie lassen sich auch nicht einfach vermehren. Das gilt auch für den Venusberg, eine der ersten Adressen in Bonn. „Hier liegen die Quadratmeterpreise für ein Doppelhaus um die 500,- Euro, mit steigender Tendenz, da gute Lagen nicht vermehrbar sind“, weiß Bogislav Roeber, Sprecher des Bonner Architektur- und Bauunternehmens ABEMA.
Freie Grundstücke in guten bis sehr guten Lagen sind erst recht rar. Wenn es um Neubauten geht, heißt die Lösung deshalb entweder Bauen im Bestand, also Altbausanierung, oder Bauen in den Bestand, also Abriss der Altbauten und Neubau auf dem entsprechenden Grundstück. Die Altbausanierung lohnt sich in der Regel allerdings nur bei hochwertigen Jugendstil-Gebäuden oder Häusern aus der Gründerzeit.
Gerade am Venusberg bietet sich deshalb die zweite Variante an: Dort gibt es viele Bauten aus den Fünfziger Jahren mit mittlerweile bestenfalls mäßiger Bausubstanz. Diese Häuser sind geprägt vom Geist der damaligen Zeit: schnell Wohnraum im kriegsgeschädigten Bonn zu schaffen war oberstes Ziel.
Auch die höheren Beamten der jungen Bundesrepublik benötigten Wohnraum – ebenfalls schnell und preiswert, auch in guten Vierteln wie dem Venusberg.
Heute zeigen sich die planerischen und baulichen Sünden jener Zeit: Diese Häuser sind oft ebenso fantasie- wie gesichtslos geplant und gebaut. Gepaart mit mangelhafter Bausubstanz ergibt sich ein Paradoxon: Auf hochwertigem Baugrund stehen teilweise nahezu wertlose Häuser. Und die sind häufig nicht nur hässlich, sondern auch unverkäuflich.
Dabei ist der Bonner Immobilienmarkt ansonsten in guter Bewegung: Insgesamt 1,17 Milliarden Euro wurden im Jahr 2007 umgesetzt, 3.293 Objekte wechselten den Besitzer. Die Preise für baureife Grundstücke für Wohnbebauung mit ein- und Zweifamilienhäusern zogen dabei merklich an und legten gegenüber 2006 um drei Prozent zu. Der aktuellen Bodenrichtwertkarte für Bonn zufolge liegt beispielsweise der Bodenrichtwert für ein Einfamilienhausgrundstück in mittlerer Lage bei 275 Euro pro Quadratmeter und in guter Lage bei 325 Euro pro Quadratmeter. In sehr guter Lage erreichen die Bodenrichtwerte bis zu 440 Euro pro Quadratmeter.
Doch Abriss und Neubau dienen am Venusberg nicht allein der Wertsteigerung, sondern auch der Re-Urbanisierung des Stadtteils, neue Denkanstöße inklusive. Roeber: „Diese Denkanstöße beziehen sich nicht nur auf sensible Architektur, sondern auch auf Bauweisen, die in Deutschland größtenteils noch immer althergebracht, entsprechend überholt und immer häufiger fehlerhaft sind.“
Ein aktuelles Projekt der ABEMA am Venusberg zeigt, dass Stadterneuerung auch anders aussehen kann. Im Kiefernweg, gegenüber der Heilig-Geist-Kirche, errichtet das Unternehmen einen Neubau auf dem Gelände eines ehemaligen Fünfziger-Jahre-Einfamilienhauses.
Das neue Gebäude bezieht die Kirche optisch und planerisch mit ein. Darüber hinaus wird der Neubau umweltverträglich mit hochtechnisch aufbereiteten Ur-Werkstoffen in elementierter Bauweise errichtet: mit Ton, Sand und Zement. Daraus entsteht der so genannte Blähton, auch Leichtbeton genannt.
Dieses Baumaterial kannten schon die alten Römer: Bereits das Colosseum in Rom wurde mit diesem Werkstoff errichtet. Die römische Arena war damit das erste Leichtbetonbauwerk der Welt. Roeber: „Die öko-massive Bauweise mit vorgegossenen Elementen aus Blähton, den so genannten 1-Stein-Wänden, reduziert aber nicht nur die Umweltbelastung. Sie erlaubt auch, den Bau in einem Bruchteil der üblicherweise benötigten Zeit fertig zu stellen: Vom Beginn der Arbeiten bis zur Verlegung der Fußbodenheizung dauerte es gerade einmal zwei Monate.“
Eine positive Folge des Tempos: Die Eingriffe in die Lebensabläufe der Anrainer werden drastisch vermindert. Gerade im Kiefernweg ist die Baugeschwindigkeit ein wichtiger Faktor, liegen doch gegenüber der Baustelle ein Kindergarten und eine Grundschule.
Die Konzeption des Neubaus im Kiefernweg ist auf Umweltverträglichkeit ausgelegt, auch die Energieversorgung: Das Haus wird mit Erdwärme beheizt. Und das zu fast unschlagbar niedrigen Heizkosten. Roeber: „Ein mit Erdwärme und geregelter Lüftung ausgestattetes Haus mit 240 Quadratmetern Wohnfläche, wie hier am Kiefernweg, verursacht pro Jahr nur etwa 550 Euro Heizkosten in Form von Stromkosten für die Wärmepumpe."
Eine Voraussetzung für moderne Heizungen mit Erdwärme sind Fußboden- oder Flächenheizungen, wie im Kiefernweg. Übrigens: Auch diese Fußbodenheizung ist eine römische Erfindung. In der Antike hieß sie Hypocaustum. Zunächst kam sie nur in den Thermen zum Einsatz, später auch in den römischen Wohnhäusern.
Sanfte Re-Urbanisierung, die durch sensible Architektur und bei geringst möglicher Umweltbelastung trotzdem Wertsteigerung erzielt – am Venusberg entsteht auf der Basis antiker Technologien ein beispielhaftes Projekt für die Stadtbilderneuerung von morgen.